อาคารชุด    เป็นภาพของ  บ้าน หลังเล็กในอาคารหลังใหญ่   ของคนเมืองที่ต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่ ที่มีความสะดวกครบครัน ปลอดภัยในการอยู่อาศัยร่วมกัน   ด้วยราคาที่ประหยัด   ดังนั้นการอยู่ร่วมกัน   จึงมีความจำเป็น  ที่จะต้องมีผู้แทนของเจ้าของบ้านทุกหลัง ที่สามารถจะเป็นเสียงแทนได้  ซึ่งตาม พ.ร.บ. อาคารชุด  กำหนดชื่อคนกลางที่เป็นตัวแทน เจ้าของบ้านหลังเล็กในอาคารหลังใหญ่ ว่า   “นิติบุคคลอาคารชุด”   จำเป็นต้องมีผู้จัดการนิติบุคคล ซึ่งเจ้าของบ้านต้องร่วมกันคัดเลือกเป็นตัวแทนบริหาร  และจัดการนิติบุคคล  วางกฎเกณฑ์  ระเบียบต่างๆในการอยู่อาศัยร่วมกัน อีกทั้งอำนวยความสะดวกในด้านต่างๆ  เช่น  ด้านรักษาความปลอดภัย  รักษาความสะอาด การจัดเก็บรายได้ และควบคุมดูแลการใช้จ่ายอย่างเหมาะสม   ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการบริหารอาคารชุด ซึ่งเจ้าของบ้านหลังเล็กในอาคารหลังใหญ่ จะเป็นผู้เลือกตัวแทนเข้าปฏิบัติหน้าที่  กำกับ และดูแลแทน ตามหลักเกณฑ์ และวิธีการที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522

กำเนิดอาคารชุด    เกิดจากเจ้าของโครงการที่มีความประสงค์ จะปลูกสร้างอาคารไว้เพื่อจำหน่ายเป็นอาคารชุด   ซึ่งเมื่ออาคารปลูกสร้างแล้วเสร็จ  จะต้องได้รับการจดทะเบียนอนุญาตการเป็นอาคารชุด  จากกรมที่ดินให้เรียบร้อย   มีเอกสารสิทธิ์ระบุอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละห้องชุด  ได้อย่างชัดเจน ผู้ที่ซื้ออาคารชุดจะต้องมีความเข้าใจในการอยู่อาศัยร่วมกัน เนื่องจากสังคมในอาคารชุด   เป็นสังคมในระบอบประชาธิปไตย   ที่ผู้อาศัยจะต้องเข้าใจบทบาท ของตนเอง   เรียนรู้สิทธิ์หน้าที่ ที่พึงจะต้องปฏิบัติให้อยู่ในหลักเกณฑ์ของการอยู่อาศัยร่วมกัน   บริษัทฯ      จะวางข้อบังคับเพื่อให้นิติบุคคลยึดถือไว้เป็นแนวทางในการบริหารจัดการ   การอยู่อาศัยร่วมกันอย่างมีความสุขในอาคารชุด

หมู่บ้านจัดสรร   เป็นภาพของการเกิดชุมชนสมัยใหม่ที่มีขึ้น จากการพัฒนาพื้นที่ โดยผู้จัดสรร ที่ดินขนาดใหญ่บ้าง เล็กบ้าง ตามความประสงค์ของผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งแตกต่างจากชุมชนที่เติบโตขึ้นตามธรรมชาติ จึงจำเป็นจะต้องจัดวางระบบการบริหารจัดการขึ้น   เพื่อความสะดวก  ความปลอดภัย ในการอยู่อาศัยของชุมชนนั้น ๆ เนื่องจากการเกิดขึ้นของชุมชนเกิดจากการเจริญเติบโตของเมืองหลวงอย่างรวดเร็ว   จึงทำให้ภาครัฐไม่สามารถดูแลได้อย่างทั่วถึง    เป็นเหตุให้หมู่บ้านต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น  จากการพัฒนาจำเป็นจะต้องดูแลกันเอง   และเพื่อให้เกิดความเป็นระเรียบเรียบร้อย  ในการจัดการหมู่บ้านจัดสรร รัฐบาลจึงได้มี พระราชบัญญัติ จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้น เพื่อใช้เป็นบรรทัดฐานในการจัดการหมู่บ้านจัดสรรให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อยและมีมาตรฐาน  ตลอดไป

 

ขอบเขตการบริหาร และจัดการนิติบุคคล 

บริษัท บีบีเอส. แมเนจเม้นท์ จำกัด เป็นบริษัทฯ ที่มีความชำนาญงานในด้านบริหารจัดการอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร  การให้คำแนะนำปรึกษากับเจ้าของโครงการที่ปลูกสร้างอาคารชุด/หรือหมู่บ้านจัดสรร    ร่างข้อบังคับ  และกฎเกณฑ์ต่างๆ ในการอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุด /หรือหมู่บ้านจัดสรร  พร้อมกับจัดทำอัตราส่วนกรรมสิทธิ์   ในแต่ละห้องชุด/ และแต่ละบ้าน  รวมถึงการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ เพื่อนำเสนอให้กรมที่ดินอนุมัติการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด/หรือหมู่บ้านจัดสรร  เมื่อได้รับอนุมัติจากกรมที่ดินให้เป็นนิติบุคคล เรียบร้อยแล้ว   บริษัทฯ ยังรับผิดชอบดำเนินการโอนห้องชุดหรือบ้านพักอาศัยจากเจ้าของโครงการ   ให้กับเจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน และควบคุมการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด /หรือหมู่บ้านจัดสรร    โดยปฏิบัติในฐานะผู้จัดการนิติบุคคล อำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของร่วมในอาคาร/หรือหมู่บ้านจัดสรร  โดยรับผิดชอบจัดสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ  ทั้งด้านความสะอาด  ความปลอดภัยไว้ให้เหมาะสม กับ รายได้ที่จัดเก็บจากเจ้าของร่วม

ขั้นตอนในการบริหาร  และจัดการอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร

  1. การวางแผนผังโครงการบริหาร และจัดการอาคารชุด/หรือหมู่บ้านจัดสรร   ในการบริหาร และจัดการอาคารชุด/หรือหมู่บ้านจัดสรรนั้น  ขึ้นอยู่กับระดับมาตรฐานของอาคารชุด  และหมู่บ้านจัดสรร  ว่าได้กำหนดมาตรฐานไว้ระดับใด   การกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่กำหนดการจัดเก็บไว้สูงพอสมควร ก็สามารถที่จะบริหาร และจัดการอาคาร หรือหมู่บ้านให้มีมาตรฐานการอยู่อาศัยอยู่ในระดับสูงตามไปด้วยได้ หากอาคารชุด หรือหมู่บ้านใดกำหนดการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้น้อย ระดับความสะดวกในการบริหาร   และจัดการก็จำเป็นต้องจัดให้ได้ตามงบประมาณที่จำกัดเท่านั้น
  2. จัดหาบุคลากรที่มีคุณภาพในการปฏิบัติงานของสำนักงานนิติบุคคลฯ โดยการเลือกสรรด้วยระบบคุณธรรม
  3. กำกับดูแล โดยการวางแนวทาง ในการบริหารจัดการสำนักงานนิติบุคคลฯ ตลอดจน สรรหาบุคลากร เพื่อปฏิบัติหน้าที่ และรับผิดชอบงาน อย่างมีประสิทธิภาพ ในด้านต่าง ๆ   ดังนี้
    1. บริหารงาน ด้านลูกหนี้ และ เจ้าหนี้ ของนิติบุคคลฯ โดยการแจ้งหนี้เจ้าของร่วม หรือ เจ้าของบ้านแปลงย่อย   ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าบริการสาธารณะ   การติดตามจัดเก็บรายได้   เพื่อนำมาใช้จ่ายในการบริการจัดการนิติบุคคลฯ
    2. จัดทำรายงานด้านบัญชีการเงิน   ของนิติบุคคลฯ   เพื่อรายงานให้เจ้าของร่วม   หรือเจ้าของบ้านแปลงย่อยได้รับทราบ สถานะภาพของอาคารชุด /หรือหมู่บ้านจัดสรรกรณีที่กำหนดรายได้ ไม่เพียงพอ กับค่าใช้จ่าย เจ้าของร่วมจะได้ร่วมกันพิจารณาเพิ่มให้เหมาะสมต่อไป
    3. บริหารจัดซื้อวัสดุอุปกรณ์และจัดบริการต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่เจ้าของร่วม
    4. กำกับดูแลงานรักษาความสะอาดและความปลอดภัยในอาคารชุด/หรือหมู่บ้านจัดสรร
    5. กำกับดูแลบำรุงรักษางานระบบภาย และซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางให้คงสภาพดีอยู่เสมอ
    6. บริหารงานทะเบียน   เอกสาร  และงานธุรการ
  1. ติดต่อประสานงานกับเอกชน และส่วนราชการ ที่เกี่ยวข้องกับ การบริหารจัดการ นิติบุคคลอาคารชุด   และหมู่บ้านจัดสรร
  2. จัดวางระเบียบของนิติบุคคลฯ   เกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง และระเบียบการอยู่ร่วมกัน   รวมทั้งการกำกับดูแลให้ผู้เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลฯ ปฏิบัติตามระเบียบที่วางไว้
  3. ให้คำปรึกษา แนะนำ กับคณะกรรมการ เจ้าของร่วม และเจ้าของบ้าน เพื่อเสริมสร้างความเข้าใจใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522  และ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการ

การรายงานผลการปฏิบัติงาน

  1. รายงานประจำวัน โดยผู้จัดการโครงการ จัดทำรายงานให้ผู้ว่าจ้างทุกวันในช่วงก่อนปิดทำการ   
  2. รายงานประจำเดือน โดยจัดให้มีการรายงานผลงานประจำเดือนในส่วนของรายได้ รายจ่าย งานบำรุงรักษา โดยนำเสนอรายงานต่อคณะกรรมการบริหารนิติบุคคลฯ
  3. รายงานประจำปี     โดยจัดให้มีการประชุมใหญ่  (เจ้าของร่วมหรือเจ้าของบ้าน)  ซึ่งเป็นการประชุมสามัญประจำปี  ปีละ  1  ครั้ง  เพื่อให้เจ้าของได้รับทราบผลการดำเนินงานของนิติบุคคลฯ รายได้  รายจ่ายของนิติบุคคลฯ  และเพื่อให้เจ้าของได้มีส่วนร่วมในการเสนอแนะความคิดเห็นต่างๆ  ในการบริหาร  และจัดการอาคารชุด  หรือหมู่บ้านจัดสรร